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来了!城北能否成为乌鲁木齐下一个价值高地?

时间:2020-01-19 来源:未知 作者:admin   分类:乌鲁木齐花店

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  回望2019年的土拍市场,我们发现新市区出让的土地是真不少,仅今年上半年就成功出让土地695042.2㎡,成交金额达22.98亿元。

  在2019年的下半场更是持续发力,先是万科以10.82亿拿下新市区西三块地, 面积达11.33万方,随后,金科以2.88亿的价格拿下北东侧的地块。

  细看入驻新市区的开发商:万科、碧桂园、恒大、中海、中天、融创等一众品牌开发商,似乎已经成为了乌鲁木齐继会展片区后第二个品牌开发商聚集地。那么城北的发展前景到底如何?为什么能够吸引这么多品牌开发商拿地,其区域价值又在哪里?我们一起来分析一下。

  说城北片区前,我们必须得说说新市区。这两年,乌鲁木齐一直在进行“南控北扩”,在城市发展布局上,实行“一轴双心多组团”的用地布局形态。而城南的一些商业、交通、教育等资源也在不断向城北辐射与扩散。

  高新区作为新市区,其发展定位是成为:支撑区域发展,以创新型特色产业园为依托,聚焦特色主导产业,建成中亚科技经济合作的桥头堡,打造我国面向中、西、南亚及俄罗斯市场的高新技术产业战略。

  而高新区的发展也实属迅猛,在2018年率先成为了新疆地方生产总值超千亿元,财政收入超百亿的园区。在2019年全国综合实力百强区榜单中,新市区位列第34位。

  根据《乌鲁木齐市城市总体规划2009-2020年》,乌鲁木齐高新区(新市区)将以两个片区为建设重点,一个是中心城区,主要是美居物流园、鲤鱼山公园、小西沟商圈等区域,以商贸、行政办公功能为主导,形成集居住、教育、科研、生态等功能为一体的城市中心城区。

  第二片区就是城北分区了,东至吐乌大高速(河滩快速),南至,西至乌昌快速和五一农场,北至高新区(新市区)纬一,总面积约268平方公里。

  若是看十年前的城北,那着实是人烟稀少。但是随着新市区不断推进招商引资工作,城北的发展也可谓是蒸蒸日上。

  2010年起,乌鲁木齐高新区(新市区)招商引资资金以每年净增100亿元的速度递增,实现了“七连增”。2019年两批共40个重点项目集中签约,总金额达620.8亿元。

  目前已经成功引入万达、杉杉奥特莱斯等商业项目,对城北片区也有较强的辐射作用。此外还有投资60亿元的阳光城集团“新疆阳光教育城”项目,投资总额88亿元的“碧桂园银河城”项目。其发展潜力可见一斑。

  今年九月,乌鲁木齐发布了《乌鲁木齐临空经济示范区控制性详细规划》,随后乌鲁木齐国际机场改扩建项目也开工建设,着力打造“空中丝绸之”。以机场建设为基础,加快推进乌鲁木齐临空经济示范区开发建设。

  交通与物流的发展,所带动的还有商流、人流、资金流。再伴随新市区重点项目落地的辐射作用,城北的发展,确实不容小觑。

  一部分原因是乌鲁木齐及新市区发展所带来的区域性房价浮动,另一部分就是房产一些附加属性(地铁、教育等)所带来的溢价。

  在买房这件事上,房一奇房子归根究底还是要住的,既然如此那生活配套必然不可小视,我们先来看看城北片区的城市配套如何?

  城北的交通网呈“三纵四横”,“三纵”分别是西延、北延、文光北延,“四横”是指纬一、纬三、纬五和东进场。

  根据市政规划,城北主干道东延(已动工)将与东二环辅连接,城北主干道与机场高速交汇处也将建设一座高架桥(已动工),建成后将方便车辆进入迎宾及昌吉方向。从城北进入河滩也是比较方便的,不过部分段高峰期存在拥堵。

  在公共交通方面,地铁一号线已经全线通车,横跨城市南北,途径植物园、迎宾口、三工等站点,为城北片区带来人流同时,也拉长了城南的成熟资源辐射能力,很大程度上促进了这一片区的发展。

  教育一直都是一个片区发展的重要动能。我们在看到城北发展的优势同时,也必须要了解其所存在的短板:城北的优质教育资源确实较少,目前较为突出的有乌鲁木齐130中。

  但是这一短板也在不断弥补中:据房一奇了解,目前在北东侧,规划有重点小学教育用地(预计后年招生),目前初步消息是与新疆教育学院实验小合办学。目前正在建设的113中学、北大中学等学校。

  同时由于交通网较为畅达,到达铁局商圈和小西沟商圈也是较为方便的,预计待杉杉奥特莱斯、丝中心和碧桂园银河城建成并投入使用后,城北的商业配套会有一个质的提升。

  城北片区的医院目前有医科大附属12师分院、自治区第六人民医院,儿童医院(城北分院)在今年9月已经主体封顶,预计在2020年6月投入使用。

  城北片区由于是新市区且植物园也坐落于城北,所以在绿化等多方面是表现不错的。此外,今年高新区还建成了17个小游园,很大程度上提升了这一片区的宜居度。

  不过由于城北片区较为靠近甘泉堡工业区、准东工业区,所以在冬季雾霾较重,且目前还有一部分尚未动工的棚改项目,所以可能会经历一段施工期。

  最后,让我们把目光落回到城北的房地产发展。目前伴随着区域的发展,这一片区的房价在近两年也有了明显的涨幅。

  一方面是由于这一块的区域红利和发展潜力,另一方面也是由于交通教育、医疗资源在不断落地优化,尤其是地铁一号线的开通也为这片土地提供了很大的溢价空间。

  房一奇个人还是很看好城北的发展,首先是由于其发展潜力,无论是重点项目的落地还是临空经济区的建设,都是对这一块人口的扩充和引流,那么在房地产方面的需求也会有所提升。

  这一片区存在很大的市场需求。在新市区上班的年轻人也打算在这一区域内买房。但是铁局商圈、小西沟商圈的毛坯均价基本上也在万元以上,一些带了优质学区的房价已经到了一万六、七。

  这样的情况下,很多刚需朋友想退而求其次选择城北片区,不过我们纵观这一片区的楼盘,基本上都是带一些特色性溢价属性的。例如以130中为核心的学区房,中科·学府华庭、博学院·书香门第等,毛坯的价格基本上也在万元以上。

  以及地铁一号线沿线的一些楼盘和部分二手房,随着地铁全线贯通,价格也已经上升到了万元左右。这超出了很多刚需朋友的接受范围。

  目前,城北各项配套相比于主城区或者老城区存在差距。但是在价格方面的差距不是特别大。再加上新盘不是特别多,选择的空间也比较少。部分价格较为合适的楼盘,却又有或多或少的硬伤。

  所以也很多刚需朋友将购房的方向转向于离新市区较近,交通较为便利的泛会展片区,例如中海·云鼎大观、乌鲁木齐碧桂园和阳光城·丽景湾等价格优势较为明显,性价比较高的楼盘。

  目前城北优质的标杆性楼盘也不多见。最近关注度较高的就是的万科·锦荟里,由于临近创新广场、上海大厦、澳龙广场等新市区标志性建筑,所以还是值得期待的。

  相信万科、碧桂园、阳光城等品牌开发商的入驻,能够让城北片区的居住体验和房产品质上有一个整体的拔高和优化。我们也共同期待这一片区的发展,希望我们的乌鲁木齐越来越好。

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